ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ทำได้จริงไหม? คู่มือสำหรับคนไทยที่อยากมีบ้านในญี่ปุ่น

หลายคนฝันอยากมีบ้านที่ญี่ปุ่นสักหลัง แต่พอคิดจะซื้อจริงๆ ก็มักจะมีคำถามตามมาว่า “คนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้ไหม ซื้อบ้านในญี่ปุ่นต้องทํายังไง?” บอกข่าวดีตรงนี้เลยว่า คนไทยสามารถซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แถมขั้นตอนก็ไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด

🏡 ในฐานะคนไทยที่ใช้ชีวิตอยู่ในญี่ปุ่นมาหลายปี วันนี้เลยขออาสามาสรุปข้อมูลสำคัญให้ทุกคนได้อ่านกันแบบเข้าใจง่ายๆ ตั้งแต่ขั้นตอนการซื้อ ภาษี ค่าใช้จ่าย ไปจนถึงสิ่งที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ เพื่อให้คุณเตรียมตัววางแผนซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้อย่างมั่นใจ และพร้อมเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้ง่ายขึ้น!

🇯🇵 คนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้ไหม?

คำตอบคือ ทำได้แน่นอน ประเทศญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ คนไทยสามารถซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับนักลงทุนในประเทศเลย แถมยังได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของแบบถือครองตลอดไป (Freehold) อีกด้วย จะซื้อไว้ใช้เป็นที่พักส่วนตัว ปล่อยให้คนอื่นเช่า หรือจะขายต่อในอนาคตก็สามารถทำได้ทั้งหมด

แต่สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจให้ตรงกันก่อนก็คือ การเป็นเจ้าของทรัพย์สินในญี่ปุ่นนั้น ไม่ได้รับประกันสถานะการอยู่อาศัยหรือให้สิทธิ์การเข้าเมืองใดๆ ทั้งสิ้น แปลว่าการซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นไม่ได้แถมวีซ่าพำนักระยะยาวมาให้ด้วยนั่นเอง

✅ 5 ขั้นตอนซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น แบบเข้าใจง่าย

สำหรับคนที่กำลังศึกษา วิธีซื้อบ้านในญี่ปุ่น หรือสงสัยว่า ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นต้องทํายังไง ต้องเตรียมอะไรบ้างก่อนซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ลองมาดูกันว่า กว่าจะได้เป็นเจ้าของบ้านที่ญี่ปุ่นสักหลัง ต้องทำอะไรบ้าง?

1. ปรึกษาและเลือกบ้านที่ใช่ 🏠 

เริ่มต้นจากพูดคุยกับตัวแทนหรือนายหน้าอสังหาฯ เพื่อกำหนดสเปกบ้านหรือคอนโดที่อยากได้ แจ้งงบประมาณ ทำเล และจุดประสงค์ในการซื้อ เพื่อให้ตัวแทนช่วยคัดกรองทรัพย์ที่เหมาะสมกับเราที่สุด

2. ไปดูทรัพย์ (เดินทางไปดูที่ญี่ปุ่นหรือออนไลน์ก็ได้) 🗾

เมื่อได้ลิสต์ที่ถูกใจแล้ว ก็ถึงเวลาไปดูสถานที่จริง หรือถ้าใครไม่สะดวกเดินทาง ก็สามารถขอดูผ่านระบบออนไลน์ได้เช่นกัน สิ่งสำคัญที่ควรเช็คระหว่างดูทรัพย์คือ

• สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในห้อง
• สภาพแวดล้อมและบริเวณรอบๆ ทรัพย์
• แผนผังห้อง (Plan) ว่าตรงกับความต้องการหรือไม่
• ทิศทางของแสงแดดที่ส่องเข้ามา
• โครงสร้างของตึกและปีที่ก่อสร้าง

3. จองและต่อรองราคา 📝

เมื่อตัดสินใจเลือกได้แล้ว จะเข้าสู่ขั้นตอนการจองและเจรจาต่อรองราคา โดยเอกสารที่ต้องเตรียมในขั้นตอนนี้คือ

• แบบฟอร์มการจอง (Application Form)
• พาสปอร์ต (Passport)
• หนังสือรับรองตราประทับ (ซึ่งปกติตัวแทนจะช่วยดำเนินการให้ได้)

4. ลงนามในสัญญา ✍️

หลังจากตกลงเงื่อนไขกันได้แล้ว ก็จะเป็นขั้นตอนการทำสัญญา โดยตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับตัวทรัพย์สิน รวมถึงข้อกำหนดและเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญาให้เราฟังอย่างละเอียด เมื่อทำความเข้าใจตรงกันและตกลงเรียบร้อยแล้ว จึงจะลงนามในสัญญา และต้องชำระเงินดาวน์ประมาณ 5-10% ของราคาทรัพย์

5. ชำระเงินส่วนที่เหลือ โอนกรรมสิทธิ์ รับกุญแจบ้าน 🔑 

มาถึงขั้นตอนสุดท้าย คือชำระยอดเงินคงเหลือทั้งหมด (รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง) หลังจากนั้นก็จะมีการโอนถ่ายกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของผู้ซื้อ พร้อมกับส่งมอบกุญแจของทรัพย์สินให้เราดูแลต่อไป

💰 ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ราคาเท่าไหร่ มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ราคาบ้านในญี่ปุ่นแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับสภาพบ้าน ทำเลที่ตั้ง ขนาด อายุอาคาร และปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ ถ้าในเมืองใหญ่ราคาจะสูงกว่าเมืองรองอย่างชัดเจน แต่บางพื้นที่ก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาค่อนข้างต่ำอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มีอายุหลายปี

นอกจากค่าตัวบ้านแล้ว สิ่งที่คนอยากซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นต้องเตรียมเผื่อไว้คือ “ค่าธรรมเนียมและภาษี” ซึ่งโดยรวมจะอยู่ที่ประมาณ 6-8% ของราคาขายทั้งหมด โดยมีข้อควรระวังคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในญี่ปุ่นจะคิดตาม “ราคาประเมิน” ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริง ดังนั้นต้องคำนวณต้นทุนตรงนี้ให้ดี

ภาษีซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นมีอะไรบ้าง? 🧾 

• ภาษีการจดทะเบียน: ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
• ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์: เป็นภาษีที่จ่ายครั้งเดียวตอนได้ทรัพย์สินมา
• ภาษีทรัพย์สินถาวร: เป็นภาษีหลักที่เจ้าของต้องจ่ายเป็นประจำทุกปี
• ภาษีแผนผังเมือง: เพื่อใช้พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เรทขึ้นอยู่กับทำเล
• ภาษีตราประทับ: หรือภาษีแสตมป์ ชำระเมื่อทำสัญญา เรทขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน

ค่าใช้จ่ายแฝงที่คนไทยมักไม่รู้ก่อนซื้อบ้านญี่ปุ่น 💰

• ค่านายหน้า: ค่าบริการบริษัทตัวแทนอสังหาฯ
• ค่าทนายความ: ช่วยทำขั้นตอนจดทะเบียน หรือเป็นตัวแทนลูกค้าในระหว่างทำธุรกรรมต่างๆ

ตารางอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น

📍 ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นเมืองไหนดี? แนะนำทำเลยอดนิยมของคนไทย

เรื่องทำเลสำคัญที่สุด! ลองมาดูเมืองยอดฮิตในญี่ปุ่นที่คนไทยนิยมไปซื้อบ้านกัน แต่ละที่มีจุดเด่นอะไรบ้าง

ซื้อบ้านใน Tokyo 🏙️

โตเกียว เมืองหลวงที่เป็นทำเลทองตลอดกาล ศูนย์กลางเศรษฐกิจ เดินทางสะดวกสบาย มีความต้องการที่อยู่สูงตลอดเวลา จึงเหมาะมากสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว ปล่อยเช่าง่าย ทั้งคนญี่ปุ่นและคนต่างชาติ

ซื้อบ้านใน Osaka ⛩️

โอซาก้า เป็นอีกหนึ่งเมืองใหญ่อันดับสองที่ได้รับความนิยม ราคาย่อมเยากว่าโตเกียว และมีนักท่องเที่ยวเยอะมาก เหมาะกับการทำที่พักรองรับนักท่องเที่ยวที่มีจำนวนมหาศาลตลอดทั้งปี

ซื้อบ้านใน Fukuoka 🏯

ฟุกุโอะกะ เมืองทางตอนใต้ที่มีความเจริญและน่าอยู่มากๆ ค่าครองชีพไม่สูงเกินไป เดินทางสะดวก ของกินอร่อย และมีแนวโน้มการเติบโตของเมืองสูง

ซื้อบ้านใน Sapporo ⛷️

ซัปโปโร เมืองหลวงของเกาะฮอกไกโด บรรยากาศดี ธรรมชาติสวยงาม จุดหมายปลายทางในฝันของคนรักหิมะ เหมาะมากสำหรับทำเป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว หรือเปิดให้นักท่องเที่ยวเช่าในช่วงฤดูสกี

⚠️ ข้อควรระวังในการซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น

ถึงแม้เราจะซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้ง่ายและให้สิทธิ์เทียบเท่าคนญี่ปุ่น แต่ก็มีเรื่องที่ต้องระวังด้วยเหมือนกัน

1. มูลค่าบ้านที่ลดลง: บ้านเก่าในญี่ปุ่นบางประเภทมีมูลค่าลดลงตามอายุอาคาร ต่างจากบางประเทศที่ราคาปรับขึ้นเสมอ ดังนั้นการเลือกทำเลจึงสำคัญมาก
2. ภาษีรายปี: เช่น ภาษีทรัพย์สินถาวร และภาษีผังเมือง เจ้าของต้องชำระต่อเนื่องทุกปี
3. ภาษีตอนขาย: หากซื้อมาเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นแล้วขายทิ้ง ต้องระวังภาษีเงินได้จากกำไรทุน ถ้าขายทำกำไรภายในเวลาไม่เกิน 5 ปี จะโดนเก็บภาษีในส่วนนี้ 9% สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนักถาวร
4. เรื่องวีซ่า: การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น “ไม่ได้รับประกัน” สถานะการอยู่อาศัยหรือสิทธิ์ในการเข้าเมืองแต่อย่างใด ซื้อบ้านแล้วไม่ได้แปลว่าจะได้วีซ่าพำนักถาวรโดยอัตโนมัติ
5. บริหารจัดการ: หากไม่ได้อยู่ญี่ปุ่น การบริหารจัดการทรัพย์ เช่น ปล่อยเช่า ดูแลซ่อมบำรุง จำเป็นต้องมีบริษัทบริหารทรัพย์ช่วยดูแล ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายตรงนี้ด้วย
6. กำแพงภาษา: การทำธุรกรรมและอ่านสัญญาที่เป็นภาษาญี่ปุ่นอาจมีความซับซ้อน ทั้งข้อกำหนดและเงื่อนไขต่างๆ จะต้องใช้ตัวแทนที่เชี่ยวชาญช่วยอธิบายให้ละเอียด ป้องกันปัญหาตามมาทีหลัง

❓ คำถามที่พบบ่อย (FAQ) – ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น

คนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้ไหม?

ได้แน่นอน คนไทยสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ได้ 100% ไม่มีข้อจำกัดใดๆ เงื่อนไขเหมือนกับชาวญี่ปุ่นทุกประการ

ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ได้วีซ่าถาวรหรือไม่?

ไม่ได้ การมีชื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินไม่ได้รับประกันสถานะการอยู่อาศัยหรือการได้วีซ่าในญี่ปุ่น

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นประมาณเท่าไร?

นอกเหนือจากราคาตัวทรัพย์แล้ว ควรเผื่อเงินค่าธรรมเนียมต่างๆ (เช่น ภาษีการได้มา, ภาษีจดทะเบียน, ค่านายหน้า) ไว้ประมาณ 6-8% ของราคาขาย

ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารเบื้องต้นสำหรับการจองคือ พาสปอร์ต (Passport), แบบฟอร์มการจอง (Application Form) และ หนังสือรับรองตราประทับ

ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นแล้วปล่อยเช่าได้ไหม?

ทำได้ ไม่ว่าจะใช้ส่วนตัว ปล่อยเช่า หรือขายต่อ ทำได้ทุกอย่าง หากไม่สะดวกดูแลเอง ก็มีบริการบริหารจัดการทรัพย์ (Property Management) ที่คิดค่าบริการประมาณ 5-10% ของค่าเช่ารายปี และมีบริการช่วยหาผู้เช่าโดยคิดค่าเหนื่อยเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน

จำเป็นต้องมีล่ามหรือผู้ประสานงานในการซื้อบ้านหรือไม่?

จำเป็นอย่างยิ่ง เพราะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมีรายละเอียดเรื่องข้อกฎหมายและสัญญาที่ค่อนข้างเฉพาะเจาะจง ถ้ามีล่ามผู้เชี่ยวชาญ หรือผู้ประสานงานมืออาชีพ จะช่วยให้การทำธุรกรรมปลอดภัย มั่นใจ และถูกต้องตามกฎหมาย

Japan Variety Service

บริการล่ามและประสานงาน พร้อมเป็นตัวกลางให้คุณซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ได้อย่างมั่นใจ

เรามีทีมงานมืออาชีพช่วยดูแลทุกขั้นตอน
🏠 เลือกทรัพย์ 🗣️ เป็นล่ามในวันดูบ้าน
📑 ดูแลเอกสาร 🔑 ประสานงานวันโอนกรรมสิทธิ์

สนใจซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น